Woning en Tuin

Huis Verhuren

Er is de laatste periode een duidelijke ontwikkeling in de particuliere verhuurmarkt merkbaar. Meer en meer investeerders kiezen voor een huis verhuren. Een woning verhuren is het beleggen geworden. Met de weinige alternatieven voor het verkrijgen van financieel resultaat, kiezen beleggers voor het beleggen in een woning voor verhuur. Omdat mensen in de meeste gevallen weinig weten van het bereiken van betrouwbare huurders, kiezen vermogenden steeds vaker voor een verhuurmakelaarvoor het verhuren van hun appartement. Verhuren is toch een vak apart.

Een huis verhuren

Een positieve ontwikkeling voor verhuur: Volgens diverse onderzoeken is de gemiddelde huurprijs van een appartement in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met meer dan 6% hoger geworden ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt daarmee uit te komen op 13,50 euro per m2 per maand. Volgens onderzoek is met name de laatste twee jaren de huurprijs in de Randstad erg hard toegenomen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een huis huren in Amsterdam is heel veel kostbaarder dan elders. Maar ook de verhuurmakelaar Amersfoort, Utrecht en Almere geven aan de huurprijzen zijn gestegen.

Airbnb stimuleert verhuur

Vooral woningen in het westen van Nederland zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar huizen neemt toe, terwijl het aanbod stagneert. De vraag is wel wat verstandiger is: verhuren via Airbnb of vastverhuren? Via Airbnb-verhuur zijn meestal hogere huurprijzen te vragen. Met name wanneer het een huis betreft in het centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In het hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in het laagseizoen is de marktvraag veel lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan het rendement flink drukken. Bovendien vergen de vele wisselingen van huurders meer inspanning dan eens in de zoveel tijd een nieuwe huurder vinden voor langere tijd. Verder zijn toeristische huurders niet altijd wenselijk voor uw woning en/of de omgeving. Zij hebben minder belang bij een langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten, houden daardoor beperkter rekening met uw appartement – en zijn daardoor niet zelden niet de optimaalste huurders. Overweegvoor uw eigen situatie of u kiest voor Airbnb huurders of voor reguliere verhuur. Maar zelfs als u zelf niet besluit via Airbnb te verhuren, heeft de Airbnb trend wel een positief effect op woningverhuur in breder zin.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Een verhuurmakelaar kent op hoofdlijn twee taken: het zoeken naar huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit heeft als gevolg dat de verhuurmakelaar o.a. de volgende activiteiten uitvoert:

  • Contract opstellen en laten ondertekenen.
  • Het voeren van onderhandeling met de potentiele huurder namens de verhuurder.
  • Reacties van potentiele huurders inventariseren en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Informeren van bedrijven (voor expat verhuur) en zoekende huurders in eigen bestand.
  • Opstellen van een uitgebreid inspectierapport bij oplevering.
  • Bepalen van verhuurdoel (korte of langetermijn verhuur) .
  • Bezichtigingen van de woning.
  • Ontvangen van borg.

De verhuurmakelaar beschikt over (juridische) inzichten. Welke type woningen is momenteel in trek? Wat is een marktconforme huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met accurate huurcontracten worden de risico’s van verhuur beperkt. Daarnaast is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de risico’s van de verhuur van een huis. En kan helpen valkuilen te omzeilen.

 

Let op met verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Maar let op: Er zijn echter veel verschillen tussen de ene en de andere verhuurmakelaar. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Welke inkomsten zijn te bereiken?

De hamvraag voor vele verhuurders: Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren zal opleveren, is het handig dat u een indicatie hebben van de opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bepalen of de verhuur een goede investering betreft, kunt u het vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. U kunt de winst uit verhuur bijvoorbeeld vergelijken met wat u zou behalen als u het pand zou verkopen en dit geld op een spaarrekening zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die vaak vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het appartement een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander rendement dan wanneer het continu verhuurd wordt. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type appartement, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (handel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. Dikwijls is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Houd als verhuurder hier rekening mee

Bij de beginnende verhuurder hoort men dikwijls dezelfde problemen. De verhuurder dient heel wat vragen te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een woning kan verhuren. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Wat is de maximale huurprijs voor mijn woning?
  • Welke belasting gevolgen heeft woningverhuur?
  • Hoe kan ik voorkomen dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Hoe kan ik een geschikte huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Wat kost een betrouwbare verhuurmakelaar?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een woning voor de eerste keer gaan verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Expat verhuur

Sommige verhuurders richten zich vooral op de verhuur aan expats (ofwel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. Meestal gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde organisaties. Expats hebben daarom in elk geval een baan en vaak voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken dikwijls snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Is verhuur aan expats anders dan aan andere huurders? Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben dikwijls wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van snelwegen en bereikbaarheid van (handel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expatriates uit een ander land komen, is er een mogelijkheid voor miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Een open blik hebben op eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats in de regel plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatievormen zullen in de Engelse taal moeten plaatsvinden. Let op bij gebruik van een verhuurmakelaar: niet alle verhuurmakelaars hebben Engelse documenten. Mogelijk heeft u extra kosten bij het correct vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe vermijd ik slechte huurders?

Een van de ergste nachtmerries van verhuurders is dat zij onzorgvuldige huurders in hun huis hebben toegelaten – en er nooit meer vanaf komen. Er zijn veel zaken die het gevaar op verkeerde huurders enorm kunnen verminderen. Het begint met uw woning: welke soort huurder komt hier op af? Een appartement dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders, dan een slecht onderhouden appartement. Hoe wordt een huis gepresenteerd aan mogelijke huurders? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving zijn van groot belang bij het vinden van de goede huurders. Verder is een persoonlijke treffen met (potentiele) huurders iets om altijd te doen. Een persoonlijke treffen vertelt u aanzienlijk meer dan een grote stapel documenten. Maar uiteraard moeten ook de papieren (zoals id-card, werkgeversverklaring, referenties, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) gecontroleerd worden. Tot slot, niet onbelangrijk, moet u een connectie hebben met uw huurders. Een slecht voorgevoel is vaak een zeer goede indicatie voor toekomstige problemen.

Verhuur blijft aantrekkelijk

Het ziet er naar uit dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant is. De komende tijd blijft een tekort aan huurwoningen in de vrije sector in Nederland. Bovendien: de huurprijzen zijn heden ten dage hoger dan ze ooit waren. De alternatieven blijven zeer onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven toenemen, waardoor bij verkoop potentieel een aanvullend winst behaald kan worden. De vraag naar huurwoningen wordt versterkt door opkomst van initiatieven als Airbnb. Kortom: het vooruitzicht is dat ook het verhuren van appartementen in de toekomst interessant blijft.

Verhuur van een woning de moeite waarde?

Een appartement verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een bepaald vermogen dat u wenst te investeren in een woning? Hebt u een appartement dat in trek is bij huurders – door bijvoorbeeld de locatie, indeling en staat van onderhoud? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders – ook wanneer er problemen ontstaan? Dan is een woning verhuren een aantrekkelijke optie om winst te behalen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend raad over de verhuur van uw huis.

http://www.huisverhuren.eu/

Tags: , , , , , , , , , ,